أهم إجراءات ما قبل شراء الشقة والتأكد من قانونية العقار
يجب معاينة الشقة جيدا والتأكد من مساحتها بنفسك ومراجعة الرسم ومطابقته بما تم تنفيذه على الواقع، كما يمكنك التأكد من عدم وجود مشاكل في تراخيص المباني من حيث صدورها من الجهة المختصة، وعدد الأدوار المرخص بها، لتتأكد من وجود الشقة المراد شراؤها ضمن الأدوار المرخص بها، حتى لا تتعرض لإزالة الدور المقامة به الشقة من الجهة المختصة، حيث يمكنك التأكد من صاحب العقار وايضا من خلال الحي التابع له العقار-وفقا لـ«الجنزورى»-.
كذلك يمكنك الاستعلام في الحي عن الخدمات الموصلة بالعقار، إن لم تكن قد تم توصيلها مثل الكهرباء، فقد يكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الشقة.
كذلك الاستعلام عن باقي الخدمات الموجود بالشقة عن طريق الإيصالات السابق إستلامها، كما يمكنك طلب صور منها مثل «شركات الكهرباء والمياه والغاز والسنترال»، والتأكد من أن صاحب الوحدة بالفعل متعاقد على تلك الخدمات، وأنه يسدد قيمتها حتى آخر موعد لشراء الوحدة-هكذا يقول «الجنزورى»-.
2-بيان تفصيلي بالمبيع «سواء شقة – أرض فضاء – محل – عقار كامل» وبيان مساحته بالتحديد «العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد أعلى من نسبة 10%».
3-بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحة.
4-بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح.
5-بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار أو الشقة المبيعة وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار «وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته» إضافة إلى ذلك يجب أن يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع «وفي حاله شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق من العقد».
6-ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.
7-يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسؤولية في حاله ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا، هذا إضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.
حيث أن مستندات الملكية تعتبر المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها فمن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات وهو ما يؤدي إلى أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، وربما يتعرض آخرون للوقوع ضحايا عمليات نصب، نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات، أو اكتشافهم أن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
1-عقد البيع المسجل بالشهر العقاري، وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجودا تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجودا بالشهر العقاري، بحيث إذا فقد في أي وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه، ويكون هذا العقد محتويا على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري، وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد، حيث يعتبر عقد البيع المسجل “العقد الأخضر” أفضل سندات الملكية ويحتوى على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقاري المشهر بها بمعرفة أي شخص، حتى إن لم يكن طرفا فيه، وذلك بموجب رسم.
2-عقد البيع الابتدائي لشراء الشقة وهو يكون محررا بين طرفين: بائع ومشترٍ، وله ثلاثة أشكال: – إما أن يكون حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشتري، حيث ان عقد البيع غير المسجل، وهو العقد الابتدائي الموقع بين أطرافه ومختوم بخاتم النسر وموضح بـ” عبارة” نظر فى الدعوى رقم كذا، وهذا يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، ولابد من وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا… وهذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، نظرا لتكلفته القليلة.
– أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه، حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار، مع التأكد من صحة تلك العقود.
– الشكل الأخير، وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام، وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها، مدعيا أنه عقد صحيح، وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته.
مع العلم أنه يوجد عقود شبيهة للعقد المسجل، لكنها ليست كذلك، وتكون مجرد عقود خضراء، وللتأكد فإن العقد المسجل يكون
1-مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي «ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره».
2-على الهامش الأيمن، يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة.
3-يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.
4-يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوما أيضا.
5-يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقارى بأن البائع والمشتري قاما بالتوقيع أمامه.
لابد من الحصول على صورة من جميع التراخيص والعقود.
الذهاب إلى مكتب الشهر العقاري لتحرير توكيل من البائع
وأخيراً بعد توقيع العقود يتم الاتفاق على الذهاب الى مكتب الشهر العقارى لتحرير التوكيل من البائع طبقا لما أوضحنا سلفا، وهذا التوكيل يغنى المشترى مستقبلا عن اللجوء إلى البائع حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أى جهة حكومية مثل شركة الكهرباء او المياه او الغاز او التليفون وذلك لنقل العدادات باسم المالك الجديد اذ يتم باستخدام التوكيل المحرر في الشهر العقاري توفيرا للوقت .
أما عن المستندات المطلوبة عند الذهااب للشهر العقاري اذ يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب تسجيل شهر عقارى وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار ومعه المستندات المطلوبة التالية :-
عقد سند الملكية.
عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
شهادة مكلفة عقارية من الضرائب العقارية اذا كان العقار قديم.
رخصة المبانى اذا كان العقار حديث، وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى. كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير، دفع الرسوم الي أخره.
كذلك يمكنك الاستعلام في الحي عن الخدمات الموصلة بالعقار، إن لم تكن قد تم توصيلها مثل الكهرباء، فقد يكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الشقة.
كذلك الاستعلام عن باقي الخدمات الموجود بالشقة عن طريق الإيصالات السابق إستلامها، كما يمكنك طلب صور منها مثل «شركات الكهرباء والمياه والغاز والسنترال»، والتأكد من أن صاحب الوحدة بالفعل متعاقد على تلك الخدمات، وأنه يسدد قيمتها حتى آخر موعد لشراء الوحدة-هكذا يقول «الجنزورى»-.
أهم بيانات عقد بيع الشقة التي يجب مراجعتها قبل امضاء العقد
1-اسم المشتري والبائع كاملا – رقم البطاقة «ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر»– عنوان محل الإقامة كاملا.2-بيان تفصيلي بالمبيع «سواء شقة – أرض فضاء – محل – عقار كامل» وبيان مساحته بالتحديد «العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد أعلى من نسبة 10%».
3-بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحة.
4-بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح.
5-بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار أو الشقة المبيعة وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار «وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته» إضافة إلى ذلك يجب أن يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع «وفي حاله شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق من العقد».
6-ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.
7-يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسؤولية في حاله ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا، هذا إضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.
التأكد من أن شراء العقار تم بمستند ملكية صحيح:
حيث أن مستندات الملكية تعتبر المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها فمن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات وهو ما يؤدي إلى أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، وربما يتعرض آخرون للوقوع ضحايا عمليات نصب، نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات، أو اكتشافهم أن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
ما هي أنواع عقود شراء الشقة ؟
1-عقد البيع المسجل بالشهر العقاري، وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجودا تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجودا بالشهر العقاري، بحيث إذا فقد في أي وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه، ويكون هذا العقد محتويا على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري، وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد، حيث يعتبر عقد البيع المسجل “العقد الأخضر” أفضل سندات الملكية ويحتوى على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقاري المشهر بها بمعرفة أي شخص، حتى إن لم يكن طرفا فيه، وذلك بموجب رسم.
2-عقد البيع الابتدائي لشراء الشقة وهو يكون محررا بين طرفين: بائع ومشترٍ، وله ثلاثة أشكال: – إما أن يكون حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشتري، حيث ان عقد البيع غير المسجل، وهو العقد الابتدائي الموقع بين أطرافه ومختوم بخاتم النسر وموضح بـ” عبارة” نظر فى الدعوى رقم كذا، وهذا يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، ولابد من وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا… وهذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، نظرا لتكلفته القليلة.
– أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه، حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار، مع التأكد من صحة تلك العقود.
– الشكل الأخير، وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام، وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها، مدعيا أنه عقد صحيح، وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته.
مع العلم أنه يوجد عقود شبيهة للعقد المسجل، لكنها ليست كذلك، وتكون مجرد عقود خضراء، وللتأكد فإن العقد المسجل يكون
1-مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي «ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره».
2-على الهامش الأيمن، يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة.
3-يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.
4-يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوما أيضا.
5-يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقارى بأن البائع والمشتري قاما بالتوقيع أمامه.
لابد من الحصول على صورة من جميع التراخيص والعقود.
الذهاب إلى مكتب الشهر العقاري لتحرير توكيل من البائع
وأخيراً بعد توقيع العقود يتم الاتفاق على الذهاب الى مكتب الشهر العقارى لتحرير التوكيل من البائع طبقا لما أوضحنا سلفا، وهذا التوكيل يغنى المشترى مستقبلا عن اللجوء إلى البائع حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أى جهة حكومية مثل شركة الكهرباء او المياه او الغاز او التليفون وذلك لنقل العدادات باسم المالك الجديد اذ يتم باستخدام التوكيل المحرر في الشهر العقاري توفيرا للوقت .
المستندات المطلوبة في الشهر العقاري عند شراء شقة جديدة
أما عن المستندات المطلوبة عند الذهااب للشهر العقاري اذ يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب تسجيل شهر عقارى وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار ومعه المستندات المطلوبة التالية :-
عقد سند الملكية.
عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
شهادة مكلفة عقارية من الضرائب العقارية اذا كان العقار قديم.
رخصة المبانى اذا كان العقار حديث، وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى. كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير، دفع الرسوم الي أخره.